השקעות בנכסים מניבים בנדל"ן בחו"ל: האם זה כדאי ואיך להתחיל?

רבים מהמשקיעים שאני, משה גרימברג, פוגש בשנים האחרונות מספרים לי אותו סיפור: "ישראל יקרה מדי… התשואות ירדו… אולי הגיע הזמן לצאת החוצה." זה לא מפתיע. יותר ויותר ישראלים מרגישים שהשקעה בנכסים מניבים – בנדל"ן בחוץ לארץ הפך כמעט למעבר טבעי – כמו לפתוח עסק נוסף, רק במדינה אחרת.

אבל רגע לפני שמתחילים לחלום על בתי עץ באגם או על בניינים באתונה, צריך להבין את התמונה האמיתית. כי השקעות בנכסים מניבים – בנדל״ן בעולם אינן טיול. הן מסע. ואם יוצאים אליו בלי מפה, קל מאוד ללכת לאיבוד.

למה בכלל להשקיע מעבר לים?

אחד המשקיעים אמר לי פעם משפט יפה: "בישראל אני מרגיש שאני עובד בשביל הדירה. בחו"ל – הדירה עובדת בשבילי." יש בזה משהו. בחלק מהמדינות, תזרים חיובי הוא לא חלום אלא שגרה. מחירי נכסים נמוכים בהרבה, חוזי שכירות יציבים, וקהילות משקיעים גדולות שכבר סללו נתיב ברור. כשבוחנים את המספרים היבשים בלבד – הרבה עסקאות בחו"ל פשוט הגיוניות יותר.

אבל זה רק חצי מהסיפור.

התשואה הגבוהה לפעמים מסתירה סיכונים שלא רואים מהמסך בישראל: רגולציה שונה, תרבות שונה, מיסוי אחר, תחזוקה שמנוהלת מרחוק, וסיכונים שאינם קיימים פה כלל. לכן השקעה טובה בחו"ל היא לא "הנאה מהזדמנויות" – אלא ניהול מקצועי של מרחק.

ההתחלה האמיתית: לא לחפש נכס – לחפש הבנה

משקיעים מתחילים עושים טעות שחוזרת על עצמה: נכנסים ישר לאתרי מודעות" .וואו! דירה ב־49,000 דולר." או: "מחסן עם תשואה 12%." זה מגרה, אבל זה כמו לבחור עסק לפי צבע הלוגו שלו. אל תרוצו מהר מידי?

נדל"ן בחו"ל מתחיל בשאלה אחת בלבד:

איזו מדינה אני באמת מכיר ומבין לעומק?

האם אתה מבין את רמת האבטלה? האם אתה יודע מי השוכרים שם? האם אתה מבין מה נחשב ל"אזור טוב" ומה נחשב לבעייתי? האם את/ה מכיר את החוק המקומי?

דעו כי: כשאין הבנה – הכול נראה דומה. כשיש הבנה – אתה מזהה הזדמנויות אמיתיות.

ככה זה מתחיל אצל רוב האנשים שאני מלווה

הם רואים הצעה מוכנה: "פרויקט להשקעה באירופה. תשואה מובטחת. בלי התעסקות."

זה נשמע מושלם – עד ששואלים שתי שאלות פשוטות:

1. מי השוכר?
2. ומי מתחייב לתשואה?

במקרים רבים התשואה "המובטחת" היא תשלום של המשווק, לא רווח של הנכס. אחרי שנה היא נעלמת – והמשקיע פתאום מגלה שהמשרד שלו בכלל נמצא באזור ללא ביקוש, שהשוכר עזב, שהמיסים שונים ממה שהובטח, או שהבעלים של חברת הניהול לא עונה יותר לטלפון.

וזו הסיבה שהתחלה נכונה בנדל"ן בחו"ל אינה מתחילה בנכס, אלא בשאלה: מי מנהל אותו?

ההשקעה הנכונה בחו"ל מזכירה יותר שותפות מאשר קנייה

אני, משה גרימברג, ניהלתי לאורך השנים צוותים, עסקים, תהליכי שינוי – והדבר הכי חשוב שלמדתי הוא: אנשים יוצרים תוצאות, לא מבנים.

אותו דבר בנדל"ן בחו"ל. המנהל המקומי שלך, זה שמחזיק מפתחות, זה שמכיר את העיר, את השוכרים, את המיסוי – הוא ההשקעה האמיתית. הנכס רק מצטרף אחר כך.

דעו כי: "משקיע שעושה עסקה טובה בלי מנהל מקומי – יתקשה להחזיק אותה. משקיע שבוחר מנהל טוב – יצליח גם בקנייה בינונית". למידע נוסף נכון כי תיכנסו לכאן.

אז איך בכל זאת נכנסים למשחק? בלי סיסמאות – רק מציאות

השלב הראשון הוא לא "למצוא נכס". הוא גם לא "למצוא מדינה".

השלב הראשון הוא למצוא קהילה של ידע :פורום משקיעים פעיל, חברה מוכרת בשוק, אנשי מקצוע שמכירים את הקרקע. דעו כי מי שנכנס לבד – לרוב יוצא פצוע. מי שנכנס עם גב – מתקדם מהר יותר.

אחרי שיש ידע – מגיע שלב ההתאמה.
לא כל אחד מתאים לאותה השקעה.
יש אנשים שמתאימים לשכירות לטווח קצר.
יש שמתאימים לנכסים מסחריים.
יש שמתאימים לדירות לונג-טרם במקומות שקטים.
אין "הזדמנות זהב". יש התאמה של אדם → לאסטרטגיה → לנכס.

ומה לגבי הכדאיות?

כדאיות אינה מספר. היא שילוב של:

• אמינות השוק
• יציבות השוכרים
• גובה המיסים
• קלות הניהול
• והכי חשוב: ההרגשה שלך עם העסקה

משקיע טוב בודק תשואה. משקיע חכם בודק מי עומד מאחוריה. המשקיע המצוין — מרגיש שהוא שולט במה שקנה גם אם הוא נמצא 2,000 ק"מ ממנו.

FAQ – שאלות נפוצות

• האם השקעה בחו"ל מסוכנת יותר? כן – אם עושים אותה בלי הבנה ובלי ניהול. לא – אם עובדים עם אנשי מקצוע מקומיים.
• מה ההשקעה המינימלית בחו"ל? תלוי במדינה. יש מקומות שמתחילים ב־ 40-60 אלף דולר.
• האם חובה לטוס לפני רכישה? לא חובה – אבל רצוי מאוד. ואם לא טסים, חובה שמישהו אמין יעמוד שם במקומך.

לסיכום – נדל"ן בחו"ל הוא לא "קל". אבל הוא בהחלט יכול להיות כדאי.

אם עושים אותו נכון, עם אנשים הנכונים, בהבנה ולא בפזיזות – הוא יוצר חופש כלכלי שלא תמיד אפשר להשיג בישראל. אם עושים אותו מהר מדי — הוא יכול להיות כואב ויקר. אני, משה גרימברג, מאמין שהשקעות טובות מתחילות בשאלה ולא בתשובה. וזו השאלה שאני מציע להתחיל ממנה: לא "האם זה כדאי?" — אלא "האם אני מבין את מה שאני קונה?" כשתהיה תשובה, תגיע גם ההזדמנות. רוצה לבחון השקעה, לקבל הכוונה או להבין אם זה בכלל מתאים לך? אפשר להתחיל פה ולקבל מאיתנו ומהמומחים שאנו מכירים כמה תובנות וטיפים: https://www.nihul4u.co.il/